المطورون يطرحون توصيات لتنظيم السوق العقارى

كتب/ ساره احسان

ناقشت الجلسة الثانية من المائدة المستديرة “ثنك كوميرشال 5″، رؤية المطورين العقاريين لتطورات سوق الاستثمار العقارى وظهور جيل جديد من المطورين خاصة بمشروعات العاصمة الإدارية الجديدة.

كما تناولت الجلسة التى شارك بها عدد كبير من مسئولى الشركات العقارية آليات العرض والطلب فى السوق وخطط التسعير لدى الشركات بجانب الإجراءات الحكومية المطلوبة لضبط السوق.

واقترح المتحدثون عدة توصيات لتنظيم القطاع العقارى منها تشكيل اتحاد للمطورين العقاريين وآخر للمسوقين بالتعاون مع الدولة والمؤسسات المعنية بالقطاع.

كما أجمع الحاضرون على ضرورة تغيير نموذج التطوير العقارى إلى النموذج العالمى الذى يعتمد على نموذح التمويل البنكى للمشروع فى بداية التطوير، بجانب سرعة صدور قانون اتحاد الشاغلين الجديد.

وأوصى المشاركون بضرورة الاستثمار فى الأفراد داخل شركات التطوير العقارى وتنمية السوق بجانب تفعيل دور الشركات الاستشارية فى توظيف وتسويق المشروعات بصورة سليمة.

كما طالبوا بتحويل مصر إلى مركز إقليمى للأنشطة التجارية والإدارية والاهتمام بدراسات الجدوى ودورها فى التسعير وتحديثها بطريقة دورية وتنويع الشرائح المستهدفة للمطور العقارى، وفتح المجال للتحاور مع الشركات ودعم إعادة بيع الوحدات.

وقال الدكتور أحمد شلبى، العضو المنتدب الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، والذى أدار الجلسة الثانية من المائدة المستديرة، إن مصر تكتب حاليا تاريخا جديدا فى قطاع التنمية العمرانية، إذ أنه أكثر القطاعات تأثرا بالطفرة والنهضة التى تقوم بها الدولة خلال السنوات الماضية.

أضاف شلبى أن الجمهورية الجديدة تشهد طموحا للدولة المصرية من خلال تشييد مدن جديدة لمنافسة المدن العالمية ومشاريع للطرق متنوعة ووسائل نقل حديثة، من بينها المونوريل، والقطار السريع، وهى مقدمة لتنمية حقيقة تغير مصر خلال المرحلة المقبلة.

وأشار إلى استهداف المخطط العمرانى للدولة زيادة الرقعة العمرانية من 7 إلى 14%، حيث تمتلك مصر نحو 61 مدينة جديدة، من بينها 24 مدينة قائمة، و37 مدينة جديدة، من بينها 17 مدينة ضمن مدن  الجيل الرابع و20 مدينة فى مراحل التخطيط المختلفة.

وقال شلبى إن الطموح لم يكن تنمية سكن أو القضاء على العشوائيات فقط وأصبح تدشين عاصمة إدارية على أعلى مستوى والتخطيط للانتقال إلى  الحى الحكومى والبرلمان مع رئاسة الجمهورية، وتابع: “لدينا دولة تفكر للمستقبل برؤية جددية وتفكر واعى”.

أضاف أن برنامج المدن الجديدة فى مصر بدأ فى 1979 وتطور  ببطء ونشط مع أواخر التسعينات حتى ظهرت رؤية 2052 الاستراتيجية بغرض استيعاب الزيادة السكنية التى من المتوقع أن يبلغ فيها عدد المواطنين 180 مليون نسمة.

وأوضح أن البشر هم القدرة والطاقة الحقيقية للدول، ويجب أن الاستفادة منهم لتنمية المسقبل، فى ظل الطلب المرتفع والنهضة العمراينة القوية.

وقال محمد الطاهر الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية للتطوير، إن مصر تشهد طفرة مختلفة فى قطاع التطوير العقارى، ومشروعات البنية التحتية، والتحول الرقمى للحكومة الإلكترونية ما يؤدى للاستفادة منه فى مراحل تسجيل العقارات.

أضاف أن السوق العقارى ضخم ويتعرض لهزات ويعرف كيف يتعافى منها، ولكن لا يوجد جهة تقوم بتنظيم القطاع العقارى، مثلما يحدث من خلال هيئة سوق المال للرقابة على الأسواق.

وأشار إلى أنه يجب تنظيم العلاقة بين المطور والمسوق والعميل لضمان حفظ حقوق كافة الأطراف.

وقال الطاهر إن أبعاد المنتج العقارى مختلفة وتتأثر بأسعار الخامات وتحرير سعر الصرف، واتحاد المطورين بداية جيدة لتنظيم السوق العقارى، ويحدد العلاقة بين المطور والعميل والمسوق.

وقال أحمد منصور الرئيس التنفيذى لشركة كاسيل للتطوير العمرانى إنه منذ عام 2016 بلغ الطلب التراكمى فى السوق من 4.5 مليون وحدة سكنية ويقابله زيادة سكانية والحكومة لن تستطيع توفير ذلك العدد.

أضاف أن المشكلة الرئيسية تتلخص فى عدم توفير سيولة كافية لإنشاء الوحدات التى تتناسب مع الكثافة السكانية بالإضافة إلى زيادة أسعار الوحدات السكنية حاليا خاصة بمدن القاهرة الجديدة، والشيخ زايد.

وأوضح أن تطوير القطاع العقارى يحتاج إلى عدة مبادرات من قبل الحكومة لتنظيم السوق.

وأشار إلى أن الشركات تقسم المجتمع إلى 3 فئات هم «محدودى الدخل، ومتوسطى الدخل، ومرتفعى الدخل» باعتبارهم من الممكن أن يتعاملوا مع المطورين العقاريين وليس لديهم خبرة فى التعامل مع البنوك.

وقال شريف حمودة، رئيس مجلس إدارة “جى فى القابضة للتطوير العقارى” إن السوق المصرى أثبت كبر حجمه وتنوع منتجاته، واستفاد السوق من قرارات الدولة بشأن وقف البناء المخالف والاهتمام بالمدن الجديدة.

أضاف أن التمويل العقارى مشكلة تعانى منها كافة الشركات الصغيرة والكبيرة، وبعض الشركات تحصل على تمويل فى العاصمة الإدارية بفائدة 12%، والأمر فى النهاية يرتبط بدراسات الجدوى الاقتصادية للمشروعات.

وأوضح أن هناك مشكلة أخرى تتمثل فى نظام التوظيف بشركات العقارات، والتى يجب أن تيم تعديلها خاصة فى أساليب عمل إدارات التسويق.

وتابع حمودة: “على سبيل المثال مررنا فى البورصة من 2000 إلى 2008 بمشكلة بالنسبة للوسطاء، والذين كانوا يتحكمون فى الشركات الكبيرة بالسوق”.

وأشار إلى أن القطاع العقارى يحتاج إلى الاستثمار فى العمالة من خلال توفير عامل الولاء لهم، والذى سيساعد فى تنمية وتطوير هذا السوق.

وقال الدكتور ياسر البلتاجى رئيس شركة “YAB” للاستشارات الهندسية، إنه من الضرورة دراسة دور التصميم والاستشاريين بتوظيف المشروع بطريقة جيدة لتحقيق متطلبات العملاء.

أضاف أن شركته تمتلك خبرة بالسوق المحلى منذ 2003، وأصبح لديها قدرة على فهم طبيعة مكون الشركة التى تتعامل معها سواء كانت شركة تجارية أو شركة ذات خلفية تسويقية أو شركة خلفيتها من قطاع المقاولات، وذلك لتحديد الآليات التى يمكن من خلالها تقديم منتج عقارى متميز وجيد، يحقق رغبات واحتياجات العملاء، ما يضع الشركة تحت ضغط كبير فى مساعدة المطورين.

وأوضح البلتاجى أن الشركة مرت بتجارب تتجاوز نحو 500 مشروع، شهدت خلالها نجاح مشروعات وإخفاق أخرى.

وأشار إلى أن أحد أسباب نجاح وإخفاق المطور العقارى، يكون فى دراسة المشروع ودراسة السوق والتعرف على احتياجات العملاء ومعرفة قدراتهم الشرائية لتوفير منتج يتلائم مع قدراتهم واحتياجاتهم، وكيفية تنمية مجتمع مستديم بكل خدماته ووسائل الترفيه ونمط المعيشة به، وإدارة الشغيل التى يمكن من خلالها الحفاظ على المشروع لسنوات طويلة.

وقال إن بعض المطورين يتجهون للتنمية بغرض تجارى فقط، دون النظر إلى طرح منتج يعيش نحو 100 عام.

أضاف أنه يتم تصميم بعض المشروعات برسومات جيدة، لكنها صعبة التنفيذ، وبالتالى ستختلف عند تنفيذها على أرض الواقع، وبعض التصميمات ترفع من تكلفة المشروع، ومع تعديلات بسيطة بها تؤدى إلى تقليل سعر التكلفة وتناسب العملاء.

وأوضح البلتاجى أن التصميم أصبح له دور فى العرض والطب وتقييم التصميمات ويلعب دور فى نتائج أعمال الشركات، وبعض المطورين يبيع على اسم المصمم والاستشارى.

وأشار إلى أن المواطن أصبح لديه ثقافة مختلفة فى اختيار وحدته التى يريدها سواء كانت سكنية أو تجارية.

وقال هاشم القاضى العضو المنتدب لشركة PRE للتطوير العقارى، إن شكل الطلب حاليا على قطاع العقارات شهد إقبالا من قبل أهالى وسكان الوجه البحرى والصعيد والتوجه نحو المناطق العمرانية الجديدة منها «قنا، وسوهاج، وأسيوط، والمنصورة

أضاف أن ارتفاع الطلب جاء بدعم من نجاح مدينة القاهرة الجديدة بالإضافة إلى تطور شبكة الطرق والكبارى خلال السنوات الأخيرة الماضية.

وأوضح أن المصريين المقيمين بالخارج يمثلون نسبة من الطلبات على الشراء التى شهدت ارتفاعا خلال الفترة الحالية، وبدء الاستثمار بالمناطق العمرانية الجديدة التى تعد فرص قوية جدا لهم.

وأشار إلى أن المطورين العقارين لديهم توجه نحو تصدير العقار ما يتطلب دارسة الأسواق المحيطة بالسوق المصرى جيدا مع توفير منتج يتناسب مع ثقافة ومتطلبات المستهلك الأجنبى من حيث «المساحات، والتصميمات الهندسية، وتوفير الخدممات”.

وقال القاضى إن الحكومة لها دور مهم فى تسويق المناطق العمرانية الجديدة بالدول الخارجية والتواجد فى أبرز المناطق التى بها تجمع للمصريين وفى أبرز الفاعليات المهمة لديهم لجذبهم للقطاع العقارى المصرى.

أضاف أن المطورين العقارين عليهم دور أيضا فى التسويق من خلال تغيير طرق العرض، مؤكدا أن تمويل المشروعات تأثر سلبا بسبب التداعيات السلبية الناتجة من انتشار فيروس كورونا مما تسبب فى عدم انتظام توريد الاعتمادات المالية وانتظار تحصيل الأقساط.

وطالب وزارة الإسكان بالانتهاء من إعداد مشروع قانون اتحاد المطورين للعمل على تنظيم القطاع العقارى.

وقال محمد خالد العسال، الرئيس التنفيذى لشركة مصر إيطاليا، إن الحديث عن العرض والطلب فى سوق العقارات يوضح زيادة الطلب بصورة مستمرة من خلال ارتفاع النمو السكانى السنوى وهجرة الريف إلى الحضر للبحث عن حياة أفضل.

أوضح العسال أن قصية البناء الحديث يقع على عاتق المطور نفسه، من خلال البحث عن أماكن أفضل للمستقبل مع العملاء، بخلاف عوامل الجذب التى سيحددها من خلال الخدمات العامة واللوجيستيات وغيرها وتابع: “لا يجب النظر إلى الجانب السكنى فقط، فالعميل احتلفت وجهة نظره”.

وأضاف أن فئة كبيرة من المطورين تبحث عن الأرباح فى البداية بدون حساب للتكاليف وعمليات التسعير، وهو ما يسبب تعثر للمشروعات فى النهاية وتقلص للأرباح.

وتابع العسال: “حان الوقت للاعتماد على تنفيذ دراسات الجدوى الاقتصادية للمشروعات، من خلال متخصصين يمكنهم الحكم على مدى اقتصادية المشروع من عدمه، مع تحديثها بشكل دورى مع التغيرات الجوهرية فى السوق أو كل 6 أشهر على أقل تقدير”

وقال رامى يوسف، الرئيس التنفيذى لشركة نيو سيتى للتنمية، إن فجوة سوق العقارات تصل إلى 50% تقريبًا من خلال عرض 450 ألف وحدة فقط سنويًا، لكن الاحتياجات تصل إلى 900 ألف وحدة سنويًا.

وأوضح أن وضع الوحدات حاليًا يعقد المشكلة نسبيًا، فيوجد فجوة فى العقارات بشكل عام، لكن إذا قسمناها إلى شرائح أو فئات سنجد العجز كبير جدًا فى فئة على حساب أخرى.

وتابع يوسف: يجب أن نهتم بتنوع المنتجات العقارية وتنويع الشرائح التى تُخاطبها الشركات، وبالتالى سيتم القضاء على الفجوة فى السوق تدريجيًا وبصورة سريعة.

وقال تامر بدر الدين، الرئيس التنفيذى لمجموعة بدر الدين العقارية، إن القطاع العقارى فى مصر يشهد طفرة غير مسبوقة من حيث التنمية العمرانية والبنية التحتية وتطور الطرق.

أضاف أن جائحة كورونا كان لها تأثير سلبى فى تأخير شعور المواطنين بالنمو الاقتصادى.

وأوضح أن السوق المصرى يتمتع بطلب حقيقى على المنتجات المختلفة، ناتج عن احتياج متزايد للسكن سواء بتحسين نمط الحياة أو الزواج.

وأشار إلى أن المعروض بالسوق المحلى لا يلبى الطلب، نتيجة موجود طلب متزايد سنوى، ويجب التعرف على متغيرات الحياة والتعرف على احتياجات العملاء ودراسة العلاقة بين المبانى وفكر وأسلوب حياة العملاء.

وقال إن تصميم المبانى من أكثر الأمور التى تؤثر على طريقة حياة الناس، ويجب أن لا يطرح السكن وفقا لقدرة الدفع، بدلا من أن يكون وفقا لاحتياجات الناس، ويجب تقديم منتجات بمساحات، تحقق أكثر مما يتوقع العملاء.

أضاف، أن المطور العقارى يصمم حياة المواطنين وطريقة حياتهم، ويجب دراسة كافة الاحتياجات لكل منتج سواء كان سكنى أو تجارى أو إدارى أو طبى، ويجب فهم احتياجات العملاء لتقديم منتج أفضل يتوافق مع قدراتهم الشرائية.

وأشار إلى أن وزارة الاسكان وهيئة المجتمعات العمرانية، عليها دور فى وضع استراتيجية للمدن الجديدة، وعدم بيعها على أساس إسكان فاخر وإسكان متوسط وإسكان اجتماعى، ولا يجب أن نطور مجتمعات عمرانية على أساس القدرة الشرائية، بغير عمل توافق بين كافة فئات المجتمع وخلق بيئة صحية.

وقالت سحر العجاتى، رئيس شركة إيفورى للاستثمار العقارى، إن شركات العقارات الصغيرة أتيحت لها الفرصة للتعبير عن نفسها فى الفترة الأخيرة، ومصر تمر بمرحلة ازدهار عقارى كبيرة عبر شراكة الدولة مع المستثمرين.

أضافت أن وجود الدولة فى أى مشروع يدعم عمليات الشراء بصورة جيدة، خاصة لدى العملاء الذين يكتسبون الثقة من هذه النقطة.

وأوضحت أن التمويل أهم عامل للمطورين الجدد فى السوق بغض النظر عن حجم المطور والاستثمارات التى يعمل بها.

وتابعت: “البنوك تهرول جميعها خلف الشركات الكبيرة مثل لكن صغار المطورين والجدد منهم خاصة يحتاجون لا يحصلون على الفرصة نفسها”.

أضافت العجاتى: “وجود البنوك مع المطورين بصورة إيجابية والدولة من الجانب الأخر يدعم فرص التسويق بسهولة لدى العملاء، والذين حصلوا بالفعل على طمأنينة كافية لاتخاذ قرار الشراء”.

وقال هشام موسى، الرئيس التنفيذى لشركة ريدكون للمراكز التجارية، إن المؤشرات الاقتصادية تجعلنا ننظر للسوق العقارى إيجابيًا، والعقارات السكنية والتجارية تطورت كثيرًا الفترة الأخيرة خاصة على مستوى الطلب بعد ظهور فيروس كورونا.

وأوضح موسى، أن العرض والطلب متواجد بصفة عامة محليًا وخارجيًا، فنظرة الأجانب إلى مصر أصبحت هامة وكبيرة حاليًا، ونجد الكثير من الطلبات خاصة من الدول المحيطة بمصر، معتبرا أن تصدير العقار يدر عائد إيجابى مناسب على الشركات.

وقال جاسر بهجت الرئيس التنفيذى لشركة مدار للتطوير العقارى، إنه يجب دراسة الرؤية المستقبلية للسوق العقارى، وتاثير المتغيرات المختلفة على نوعية المنتج العقارى.

أضاف، أن السوق المحلى متأخر عن الأسواق العالمية ومن ثم يجب دراسة هذه الخطوات التعرف على التجارب السابقة لتحديد الرؤية المستقبلية للسوق العقارى.

وأشار إلى أن السوق يترقب منذ فترة تفعيل التمويل العقارى، كما يجب دراسة تأثير قانون الإيجار على العرض والطلب، ورد فعل السوق على إصدار قانون جديد للإيجار وعلى الثروة العقارية.

وأوضح أنه يجب دراسة السوق وتجارب الآخرين بصورة مختلفة، ومدى التغيرات التى ستطرأ على السوق خلال السنوات المقبلة، حيث لا يمكن أن يتجه السوق لطرح مشروعات عقارية متشابهة وقد لا يكون السوق فى الاحتياج إليها خلال 10 سنوات مقبلة.

وقال محمد البنانى، الرئيس التنفيذى لشركة RED  إن تجربة معرض “ناشيونال إكسبو”  تجربة فريدة لعرض مشروعات العاصمة الإدارية، وأثبتت أن المواطن المصرى يفضل العقار كوجهة جاذبة للاستثمار، والمعرض شهد حضور ما يزيد عن 11 ألف فرد من محافظات مختلفة.

أضاف أن السوق العقارى المصرى ينضج بطريقة سريعة ولا يحدث ذلك فى أى منطقة بالعالم، وهناك توافق بين المواطنين والدولة، ما يضع مسئولية كبيرة على المطورين فى تنمية مشروعات تتلائم مع احتياجاتهم وتحقق رؤية الدولة.

وأوضح البنانى أن قطاع إعادة البيع يشهد حالة من الركود منذ 5 سنوات على الأقل، وتوقف نحو تريليون جنيه معروض للبيع وتشهد حالة من الركود وتحتاج إلى حالة من التحفيز وتحريك أموال المواطنين لتنمية الاستثمار فى القطاع العقارى.

وأشار إلى ضرورة وضع استراتيجية لاستيعاب السوق العقارى لأموال المواطنين والتى بتلغ نحو 700 مليار جنيه، والتى سيتم ضخها مع تغيير العملة وخفض أسعار الفائدة.

 

 

زر الذهاب إلى الأعلى